导航菜单

上半年广东房地产销售市场窄幅波动 广州5万套货量将入市

广州5万套货量将入市日前,广东省房屋协会在2019年上半年发布了广东房地产市场分析报告。

报告显示,上半年,广东商品住宅市场波动幅度较小。第一季度,交易量稳步增长,第二季度的升温势头减弱。

其中,珠三角地区具有触底特征,广东东,西,北处于触底阶段。行业整体财务状况继续保持稳定态势,但第二季度资金压力较第一季度大幅增加。房地产投资呈现出转变趋势;住宅用地市场明显分化,广东和华北地区所有地区均出现价格上涨,而珠江三角洲地区价格同比上涨。

销售市场窄幅波动,回暖势头趋于减弱

2019年上半年,广东商品房销售面积为6328.1万平方米,同比下降3.7%。下降幅度比第一季度低3.2个百分点;销售额8887.6亿元,同比增长6.6%,比一季度提高7.4个百分点。

在“住房而非投机”的基调下,地方政府采取了城市政策。在第一季度,在整体抵押贷款利率下降,《粤港澳大湾区发展规划纲要》的实施和市场预期的改善等因素的影响下,商品房交易规模稳步增长。第二季度后,随着信贷政策的重新紧缩,市场整体表现相对紧张,而且升温势头有所减弱。

从地区来看,上半年珠三角地区商品房销售面积为4230.2万平方米,销售额为736.566亿元,同比分别增长0.9%和10.1%。与第一季度相比,增长率分别提高了1.0和7.6个百分点;总销售面积2089.8万平方米,销售额1521.94亿元,同比下降11.7%和7.6%。下降幅度比第一季度低5.9和5.6个百分点。

数据显示,今年上半年,珠江三角洲地区商品房销售面积由负面转为正面,显示出触底反弹的特征;广东,北方和西方的销售区域,各地区的销售区域趋于缩小,处于触底阶段。

从库存情况来看,截至今年6月底,全省商品房销售面积为5636.2万平方米,较3月底减少121.9万平方米。其中,商品住宅销售面积2635万平方米,非住宅销售面积2911万平方米,同比增长2.1%和10.1%。数据显示,自2018年以来,商品住宅销售面积同比下降逐月收窄,今年已经开始从负面变为正面,但增长率较低,趋于秋季;非住宅商品房销售面积的增长率保持了正增长率,而今年的增长率有所提高。

资金状况总体稳健,资金压力逐步加大

今年上半年,全省房地产企业获得资金1,168.943亿元,同比增长13.2%,略高于一季度0.3个百分点。行业整体财务状况继续保持稳定态势。其中,国内贷款2109.2亿元,同比下降5.0%;自筹资金3092.61亿元,存款和预收款4067.9亿元,个人住房抵押贷款1760.53亿元,分别增长17.2%,19.8%和20.6%。

从单季度数据来看,二季度资金达到5997.4亿元,同比增长13.5%,同比增长5.4%。其中,主要受益于3月和4月的“小阳春”市场。第二季度个人按揭贷款同比增长25.9%,环比增长14.2%,均呈现高增长态势。随着5月和6月销售市场的疲弱,第二季度存款和售前同比增长6.1%,同比增速明显低于第一季度31.8个百分点,比上一季度仅增长2.9%。

第二季度,国内贷款趋于萎缩,同比下降3.0%,环比下降22.6%。实力较强的是,第二季度自筹资金同比增长37.8%,环比增长44.7%。季度数据反映出第二季度的融资压力与第一季度相比大幅增加。

投资增速换挡回落,土地市场分化明显

2019年上半年,全省房地产投资7255.6亿元,同比增长12.4%,比一季度小幅下降0.4个百分点,保持了较为稳定的增长态势。投资构成方面,建安工程投资及设备购置总额4112.28亿元,同比增长1.4%,推动房地产投资增长0.9个百分点;征地费2681.27亿元,增长33.6%,拉动投资增长10.5个百分点,是投资增长的主要动力。数据显示,今年房地产投资增长率同比下降了8-10个百分点,显示了换档的变化。

根据住宅用地市场情况,根据广东省住房协会土地工业研究中心的监测,上半年珠江三角洲土地面积为664.33万平方米,同比下降15.5% -on年;营业额1398.8亿元,同比增长3.2%;按计算,建筑面积可达1723万平方米,商品住宅销售面积3539.1万平方米仅为0.49,住宅用地供应明显不足;楼面价格为8114元/平方米,同比上涨31.0%。

广东,东西部土地总面积761.4万平方米,营业额331.28亿元,同比增长87.8%和40.6%;建筑面积2273.7万平方米,1.18时商品住宅销售面积1932万平方米。住宅用地供需关系基本平衡;平均楼面价格为1457元/平方米,同比下降25.4%。

数据显示,上半年,不同地区的住宅用地市场存在显着差异,广东和华北地区所有地区均出现价格上涨,而珠江三角洲地区同比上涨价格上涨。这符合珠江三角洲地区和新建筑用地经济因素的不断改善。广州,深圳,佛山,东莞,回族等城市的缩小和密切相关的领域需要通过“三老”转型来释放。

后市展望

今年上半年,中国经济增长6.3%,继续保持平稳运行的态势。第一季度增长6.4%,超出预期;第二季度增长6.2%,略低于预期的6.3%,为1992年以来的最低记录。期待下半年,目前国内经济基本面和整体社会形势基本稳定,金融市场总体稳定,供给侧结构性改革取得新进展,但经济走势仍有不同。新旧发展动力的转变需要一个过程,新动力的增长。势头正在加速;全球经济增长势头正在减弱,贸易和投资正在放缓,保护主义正在上升,影响国内经济的因素和困难是很多挑战,而下行压力也在增加。受国内外因素影响,中国经济可能在下半年继续承压,国家将加强反周期调整,预计宏观调控政策将积极松动。

根据以往经验,在经济下行压力下,反周期调整将增加社会流动性,相当一部分资金将直接或间接流向房地产,这可能导致高泡沫和高负债。为了引导更多的金融资本和社会资本进入实体经济,相关部门已经开始建立“墙”,以防止过多的资金流向房地产。 5月17日,银监会发布的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》要求严格调查银行资金进入房地产。 6月13日,中国保险监督管理委员会主席郭树清表示,必须正视当地房地产过度金融化的问题; 7月6日,中国保险监督管理委员会有关部门负责人表示,为应对近期房地产信托业务数量的增加,信贷公司增长过快,过度增加已发布警告,要求这些信托公司控制业务增长,改善风险管理和控制,并为信托公司提供警告指导。规范化工作; 7月12日,国家发展和改革委员会发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,规定外债只能从新老借入,用于替代明年到期的中长期外债,相当于切断住房企业通过海外A渠道筹集资金增加。因此,抵押贷款利率自第二季度开始回升,住房融资渠道受到严格控制,包括房地产信托业务,ABS融资,海外债券发行等规定,房地产债券发行和净融资继续下降。

在“家庭不投机”的背景下,在国家层面,下半年将严格控制房地产金融和住房信贷政策;在地方层面,由于城市政策和相机监管将成为主流,力争实现“稳定住房价格,稳定价格和稳定预期的调控目标。”

简而言之,当地价格和房价异常上涨,监管政策将更加严格。例如,7月24日,苏州市政府发布了工作意见,进一步促进房地产市场的稳定健康发展,从土地使用,居民到购房,以及住房转让。信贷税收引导住房需求并抑制投机行为。当房地产市场过低时,监管政策可能会放宽,重点是支持合理的住房消费。然而,鉴于目前各个城市的房价居高不下,居民债务水平也有所提高,进一步刺激的空间更加有限,这意味着下半年的市场交易规模仍将显示波动范围窄。由于销售复苏放缓和债务还款压力增加,房地产企业投资建设可能变得更加谨慎,投资增长仍存在一定的下行压力。

机构观点

线仍然面临着改革和溢出的环境。对股票发行和边际宽松的客观需求将支撑市场震荡的底部;中心城区不乏小周期,但更加警惕局部负增长逐渐出现也是拖累全国增长率的主要原因。展望下半年,市场价格和价格未得到支撑,一线城市增速放缓,二线城市稳中有升。预计全国市场将在今年第三季度见底,并在全年实现超过5%的正增长。

【合富研究院】今年上半年,虽然国内经济的下行压力加剧,但自2018年底以来政府的稳定和规划提振了市场,市场已经走出复苏浪潮。不同轮次的城市在这波浪潮中是不同的,房地产市场的表现也不同:在全国主要大都市区,长江三角洲有一个领先的复苏,其次是珠江三角洲和华中华西省会城市温和上升,渤海大部分区域市场持平。 5月之后,由于严格的监管和中美贸易战的影响,市场出现了降温迹象。珠江三角洲和环渤海地区的市场波动相对明显。下半年,影响市场的因素有三个:中美贸易战是否会加剧,国内流动性是否存在,房地产调控是否会转变。其中,前两个因素将在下半年得到改善。虽然房地产市场难以大幅转变,但构成看跌市场的因素将趋于缓和。房地产在经济和金融中的支撑作用不容忽视。目前,调控的实施有助于缓解市场上行趋势,减少交易量和资金消耗,为后续经济波动预留更多动能。由于政府坚持“房地产稳定”的确定,预计下半年将继续成为“小水流”的趋势。该政策将保持市场相对稳定,交易量和交易价格不会发生重大变化。

【克而瑞】下半年,全国房地产市场将继续实施“城市控制政策”政策,并存在压力。一,二线城市和热点城市圈城市将在今年上半年继续波动,整体销量好于去年同期。周边三线和四线城市的市场下行压力进一步加大,萎缩难以避免。一些城市的房价调整压力会更大。总体而言,今年房地产市场的交易面积将低于去年,交易金额是由于之前价格上涨的惯性,并且仍有望创出新高。

【广东中原地产代理有限公司】广州政策信号在第二季度转为“稳定”。预计2019年下半年“家庭和非投机”的整体基调将保持不变,短期内放松监管的可能性微乎其微。在市场方面,广州楼市的整体需求仍然很强劲。由于近期经济环境不明朗,一些本地改善客户在进入市场时会变得谨慎。与此同时,广州的人口继续增长,特别是在有利的人才结算政策下,高质量的人口增加。速度将进一步加快,这将有助于继续释放对刚性购房的需求。交易量预计将保持稳定。在供应方面,广州住宅用地的交易量在过去三年中持续上升。 2019年的计划供应量高达1409万平方米。随后的住宅市场供应量将继续增加。预计下半年新货量约为50,000套。房间增加了。自二季度以来,住房企业融资渠道逐步收紧。预计下半年房屋企业的压力将增加,继续以较高价格出售商品的可能性更大。

【链家研究院】今年下半年,广州保持现有“不宽松”的政策极为高涨,购房者数量将继续缓慢增加,如客户改善所示,继续进入市场。二手住宅的平均面积从2018年上半年的每套72.3平方米增加到2019年6月的76.3平方米。这表明更衣室的客户比例逐渐增加。二手房的平均面积预计将达到77-78平方米。上半年,二手住宅的数量约为42,000套,仍落后于去年同期。例如,在今年8月市场快速启动后,二手住宅的数量将达到570-60万套,比上半年增长40%。

广东省房屋协会市场分析研究组(广东省房屋协会市场研究部,广东省统计局固定资产投资统计部)